Publié le 20 Mars 2025

Le Premier ministre, François Bayrou, a fait usage de l’article 49.3 de la Constitution pour faire adopter la Loi de finances 2025 début février 2025. En voici les principales mesures concernant l’immobilier.

1. Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors d’une vente (article 24)

Désormais, lorsqu’un investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP) soumis au régime fiscal réel BIC revend le bien en location meublée, les amortissements déduits au fil des années seront à réintégrer pour le calcul de la plus‑value.

Par exemple, l’achat était de 190 000€ il y a 10 ans et le montant total des amortissements est de 50 000€ avant la vente qui elle rapporte 250 000€.

Avant la loi des finances 2025, la plus-value était de 60 000€ avec un montant de l’impôt sur la plus-value d’environ 5 000€. Les amortissements n’étaient pas à prendre en compte.

Depuis la promulgation de la loi, la plus‑value est 110 000€, car les amortissements viennent en diminution du prix d’achat. L’impôt sur la plus-value est quant à lui de l’ordre de 24 000€, soit quasiment 5 fois plus.   

2. Exonération des droits de donation pour l’achat d’une résidence principale (article 19ter)

Les donations allant jusqu’à 100 000 € sont exonérées des droits de donation s’ils profitent à un enfant, à un petit-enfant, à un arrière-petit-enfant, ou à défaut à un neveu ou une nièce afin d’acquérir une résidence principale dans le neuf (moins de 5 ans, achat de terrain exclu) ou pour pratiquer des travaux énergétiques dans leur résidence principale. Cette exonération est plafonnée à 300 000 € pour le bénéficiaire et n’est applicable que jusqu’en décembre 2026. En outre, l’utilisation du montant doit se faire dans les 6 mois après la donation et le logement doit être occupé pendant 5 ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux à titre de résidence principale. La location du logement à titre de résidence principale pendant cette durée est également possible.

3. Extension du PTZ à tous les primo-accédants (article 24 decies)

Il n’y a plus de conditions de zones ou de types de logements pour avoir accès à un PTZ en tant que primo-accédants pour l’achat d’un logement neuf.

4. Pas de hausse des frais de Droits de Mutation à Titre Onéreux pour les primo-accédants (article 31 nonies)

Aujourd’hui, les DMTO ou les frais d’acquisition sont de 4.5 %. Ces frais sont plus connus sous le nom de frais de notaire. Les départements français peuvent décider de les augmenter ou non de 0.5 % à partir du 1er avril 2025. Seul Paris a déjà augmenté ces frais depuis le 11 février 2025. Les primo-accédants, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans, seront exonérés de cette hausse à condition qu’ils occupent le bien acheté pendant au moins 5 ans.